深圳空放
1307785153713077851537一、政策背景
我国房地产市场持续升温，房价不断攀升，导致部分投资者通过按揭房产抵押贷款进行投机炒房。为遏制投机炒房行为，稳定房地产市场，深圳市政府于近日发布了一项禁按揭房产抵押贷款的政策。该政策一经出台，便引发了广泛关注。
二、政策解读
1. 禁按揭房产抵押贷款的具体内容
根据深圳市政府发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，自2021年7月1日起，禁止以按揭房产抵押贷款的方式进行贷款。这意味着，购房者将无法通过将已购房产作为抵押物来申请贷款。
2. 禁按揭房产抵押贷款的原因
（1）遏制投机炒房：通过禁止按揭房产抵押贷款，可以有效遏制投机炒房行为，稳定房地产市场。
（2）防范金融风险：按揭房产抵押贷款具有较高的风险，一旦房地产市场出现波动，银行将面临较大的信贷风险。
（3）保护消费者权益：禁止按揭房产抵押贷款，有助于保护消费者权益，避免因投机炒房导致房价过快上涨，损害消费者利益。
三、政策影响
1. 对房地产市场的影响
（1）抑制房价过快上涨：禁按揭房产抵押贷款政策有助于抑制房价过快上涨，稳定房地产市场。
（2）减少投机炒房：政策出台后，投机炒房行为将受到遏制，有利于房地产市场健康发展。
2. 对银行业务的影响
（1）信贷业务调整：禁按揭房产抵押贷款政策将导致银行业务结构发生变化，银行需调整信贷业务策略。
（2）风险控制加强：银行需加强风险控制，确保信贷业务稳健发展。
3. 对购房者的影响
（1）购房门槛提高：禁按揭房产抵押贷款政策将导致购房门槛提高，部分购房者可能因资金不足而放弃购房。
（2）购房成本增加：购房者需自行筹集购房资金，购房成本可能增加。
四、政策建议
1. 完善房地产市场监管体系，加强政策执行力度。
2. 鼓励金融机构创新金融产品，满足合理购房需求。
3. 加强房地产市场调控，保持房地产市场稳定。
4. 提高购房者风险意识，引导合理购房。
深圳市政府出台的禁按揭房产抵押贷款政策，旨在遏制投机炒房行为，稳定房地产市场。政策实施后，将对房地产市场、银行业务和购房者产生一定影响。在政策实施过程中，相关部门需密切关注市场动态，及时调整政策，确保房地产市场健康稳定发展。
（记者潘玉蓉）深圳住建局发布的二手房指导价，已在各个环节推行。
3月1日，有消息称深圳以房产为抵押的经营贷口子被收紧，抵押房产也要执行住建局发布的指导价，该指导价比评估公司发给银行的评估价更低。证券时报记者了解到，深圳已有两家银行开始实施，预计其他银行也将效仿。
今年2月8日，深圳市住建局发文建立二手住房成交参考价格发布机制（指导价）。目前，指导价已经在深圳四大行深圳禁止按揭房产抵押贷款实施，光大银行、民生银行、北京银行深圳分行以及深圳农村商业银行也加入了队伍，参考指导价来发放房贷。
经营贷抵押房产评估按指导价打折
“继银行按指导价上浮15%被政府辟谣后，经营贷传出最新消息，也按指导价执行，四大行之一的中行即将执行，抵押金额（放款额度）=面积×指导价单价×7成。目前中行已经停止递件。”
3月1日，有消息称经营贷贷款额度将以指导价为基准打7折。证券时报记者向深圳银行人士处了解到，中行和上海银行深圳分行已经开始执行，经营贷抵押房产的评估，以指导价为基准打折。
过去，银行对中小企业发放以住房为抵押的经营贷时，会找评估公司报价，并在报价基础上打7折，留出安全边际。由于房价多数时候是走在上升通道，评估公司的报价一般比市场实时的成交价格低，但评估公司每隔一段时间会调整评估价。
有银行业人士告诉证券时报记者，虽然评估价低于实时市场成交价，但仍比新发布的指导价高出不少。也就是说，现在个人申请住房抵押贷款，能获得额度将会减少。上述人士预计，后续其他银行也会跟进。
深圳四大行均已执行指导价放贷
2月8日，深圳市住建局发布了全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。住建部房地产专家、深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋接受媒体采访时表示，二手房指导价格的形成，是以近一年深圳楼市网签价格为基础，通过调查市场实际成交及银行评估价，综合分析、测算形成的。银行将以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并对此承担责任。此外，参考价也将会跟随市场变动进行更新。
深圳最早响应住房指导价的是光大银行深圳分行。很快，越来越多的深圳银行加入这个队伍，有银行是正式发文，有银行则是口头通知。
建行深圳分行明确根据住建局发布的二手住房成交参考价格作为按揭贷款的参考依据，自2月23日起开始执行。
几乎同时，农行深圳分行也表示，新政下发前的二手房贷款按原有制度执行，新政实施后该行以深圳住建局发布的指导价为贷款发放的重要参考，具体细则正在研究制定中。
很快，四大行深圳分行都响应了政府指导价。2月底，总部位于深圳禁止按揭房产抵押贷款深圳的深圳农商行也做出了类似表态。
房贷按指导价上浮15%
指导价毕竟只是参考，银行放贷需要基于市场实际情况，按道理应允许有一定的偏离度。这个偏离度到底可以有多大？
曾有人在微博发布消息称，二手楼按照指导价放款，可以上浮15%，即如果指导价10万/平，可以按照11.5万/平贷款。经营抵押贷款暂时按照原评估价。但上述消息并没有得到银行的确认，包括被点名的两家银行也未置可否。
招商银行深圳分行对证券时报记者表示，该行将严格执行监管要求。建设银行深圳分行则表示，为贯彻落实“房住不炒”，促进深圳市房地产市场平稳健康发展，该行将二手房成交参考价格作为个人再交易贷款发放的重要参考依据，具体实施细则还在进一步研究和完善中。
多深圳禁止按揭房产抵押贷款地严查经营贷违规流入楼市
2020年以来，政府鼓励银行对小微企业主发放房贷，让部分人看到了钻政策漏洞的机会。
相比住房按揭贷款，经营贷价格更便宜且有额度，于是有购房者想出办法，先借钱全款买房，再以住房为抵押，向银行套取经营贷拿来还买房的贷款。
监测到这个动向，去年以来，多地监管部门发文，严查经营贷违规进入楼市。
据证券时报记者了解，深圳部分银行对申请住房按揭贷款的个人，半年内再申请经营贷，银行将不予批准，6个月后根据实际情况授信。
上海地区银行对消费贷、经营贷展开自查追溯期，也接近6个月。今年1月底，上海银保监局印发《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求各商业银行对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。
北京银保监局2月20日在官网上表示，针对北京房地产市场出现的一些投机炒房苗头，金融管理部门主动出击密集亮剑，严密防范信贷资金违规流入房地产市场。
稍早一段时间，广东银保监局通过窗口指导、监管提示约谈等方式，部署全辖区银行机构开展快速自查，全面摸排有关情况，针对违规问题立查立改，严格规范与中介机构的业务合作，及时堵塞业务管理漏洞、完善产品服务流程。
在深圳当我们急需资金资金周转的时候，申请房屋抵押贷款时最好的方式，申请贷款的额度较大，期限也较长，但是你知道在深圳有哪些房子是不能办理房屋抵押贷款的吗？
(1)文物保护建筑
列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。
(2)违章建筑
违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。
(3)公益用途房屋
学校、幼儿园、医院等以公益为目的公益设施，不论其属于事业单位、社会团体还是个人，都不得抵押。
(4)未结清贷款的房子
已经办理过抵押贷款，但是贷款未结清，银行拥有这所房产的他项权利。而法律不允许两家银行获得同一所房屋的他项权。
(5)房龄太久、面积过小的二手房
银行对于二手房抵押贷款的条件是苛刻的，大多限制在房龄和面积上。一般房龄在20年以上，50平方米以下的二手房，许多银行是不予放贷的。
(6)未满5年的经济适用房
未满5年的话是不允许上市交易的，银行同样无法取得他项权利证，不能办理抵押贷款。
(7)拆迁范围内的房子
已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。
(8)权属有争议的房子
权属有争议的房子和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房子，不得抵押。
在生活中我们不难会遇到急需资金的情况，如果是小额的资金那就较为容易解决，可以考虑向自己身边的朋友挪借，如果是较大额的资金，那就得自己想办法来着，如果你在深圳名下有房产，那么可以申请房屋抵押贷款来着，但是，并不是每个人申请房屋抵押贷款都会被通过，接下来，我们来细数一下在深圳什么情况下面申请房屋抵押贷款会被拒呢？
(1)借款人信用记录不良
在申请贷款时，如果借款人的信用记录不良，这个问题就比较麻烦来着，如果借款人的个人信用记录不良，有可能会面临银行被拒贷的风险，即便是有房产作抵押，这也不是万能的，所以在申请贷款时，借款人的个人信用记录还是非常重要的。
(2)评估价与评估报告两者差别过大
借款人在申请房产抵押贷款时，借款人需要你提供评估报告，尽管借款人已经提供了评估报告，银行为了控制风险，会选择制定评估机构重新对进行抵押的房产进行再次评估，需要注意的是，如果银行的评估价与借款人所提供的评估报告差别过大，那么银行有可能会拒贷，银行在一定程度上会认为借款人有骗贷的想法。
(3)借款人所提供的房产抵押不符合要求
在申请房屋抵押贷款时，作为借款人应该知道作为抵押的房产必须是产权明确，需要有房产证、国有土地证，并能正常上市交易，如果申请抵押的房产不能满足这些要求，那么银行有可深圳禁止按揭房产抵押贷款能不会放贷。
(4)借款人申请的贷款额度与自身的收入相差较大
既然申请房屋抵押贷款，那么作为借款人而言，是希望能够申请到一大笔资金的，但是，申请大额贷款资金的前提是，借款人的月收入需要是月还款额的两倍，这是银行出于合理控制风险的需要，借款人申请贷款额度时，需要结合自己的实际情况考虑，选择适当的降低贷款额度。
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